顏炳立聰明投資房地產講座

公司福委會體諒大家工作的辛勞和不景氣導致的怨氣, 特別請戴德梁行的顏炳立總經理來搞笑, 娛樂大家解悶救台灣.

顏總一來就問能不能接受台語, 大家說沒問題, 結果就整場國台語穿插, 烙了一堆台灣俗語, 還一直阿六仔阿六仔的叫, 大家笑聲不斷, 根本就是綜藝咖... ╮(￣▽￣)╭

今天來說的主題是房地產投資, 但是來聽的人, 應該沒幾人是真的要玩房地產(沒閒+沒錢), 頂多置產自用, 更大部分的應該是像我一樣跟鄉民就來湊熱鬧的...XD
雖然我沒有要買房買樓, 廢話...買來一個人住心酸的喔!!!...而且頭期款都拿不出來...Orz
另外, 我這人很奇怪, 研究事物的過程, 有時會帶給我比事物本身更多的樂趣...真是怪咖.
更何況, 我是認為人生應該要對不同方面的事物有一定程度的了解, 而我在金融理財這分面根本是零分, 但這應該是很重要的面向, 至少比FFT重要, 所以有大師來演講, 當然要去朝聖.

當時沒準備做筆記, 覺得很後悔, 現在還有印象跟學姊不到一頁的簡記, 我趕快記錄下來, 但內容主要之針對房地產投資, 如何選擇好標的不被套牢, 以及整體市場的分析, 如果是要買屋自用, 請自行轉化成相關的概念.

2008年房市: 由總統大選後的高峰, 在金融海嘯後整個市場冷凍到不行.

2009年房市: 年初時持續的冷清, 這幾個月政府開放陸資來台+股市上漲, 期待行情發酵, 但僅限台北市中心.

但是, 濤哥跟寶哥仍然只准陸客來台灣買買名產, 房地產...門都沒有, 目前還是我們一廂情願.

台灣市場小, 經不起陸資大量資金的蹂躪.

陸資行情, 預約三年後大漲or結束. 但還是以台北市為主, 其他地區效應不大(包含新竹), 要不就是自己喊爽的.

富豪/台商/陸客...等有錢人, 只會選擇最好的建案, 彰顯自己的身分地位, 犒賞自己(補償多年的辛勞).

房地產八字: 地段, 環境, 收益, 價格.

台北市框框論. 第一框=民權東路以南&和平東路以北&新生高架橋以東&基隆路以西. 第二框=第一框的週遭, 像是天母/古亭/內湖/...等.

台北市第一框, 中古屋價格每坪小於40萬可考慮. 台北市第二框, 中古屋價格每坪小於30萬可考慮. 價格依環狀向外遞減.

附近有公園, 大學院校or可開放的校園(女校不開放), 有加分作用. 如果是當住家, 緊鄰夜市環境就是扣分. 要有生活機能, 總不能吃碗麵還要開車出門, 油錢比麵錢還貴.

如果是買來當店面作生意or當房東出租, 就要考慮收益.

投資標的應具備: 稀少性, 效用性, 市場性.

整座山只有一棟房子, 稀少...但沒有效用跟市場...(哄堂大笑).

三個性質兼俱, 才是好的投資標的.

新屋價格的估計. 如果地皮的種類是"住三", 容積率(建坪÷地坪)2.25, 加上陽台樓梯之類的, 約略可用1:4來計算.
每坪新屋價格=(每坪地價÷4)+建屋成本+20%管銷及利潤.

中古屋價格估計. 需先知附近新屋均價, 或用上面方法估算.
10年中古屋每坪價格=0.75*新屋每坪價格.
20年中古屋每坪價格=0.5*新屋每坪價格.

如果大樓的每戶價格是X, 週遭的獨棟透天厝價格約會是1.4X~1.7X, 40%~70%%是我從他舉例的數字反推的.

地段/環境/收益/價格/稀少/效用/市場, 如果週遭標的有某方面勝過你的標的(其他方面打平), 在買家眼中你的標的可被取代, 價值將被壓低.

量大, 價必亂. 重劃區產生太多建案, 短時間內也沒有生活機能, 價格要20年才會成熟穩定, 投資此類需要更加謹慎.

三鶯交流道附近/新竹關埔區/各地高鐵站重劃區...等, 純粹投資須小心.

套牢四個階段: 投機→投資→置產→自用.

套牢就是套牢, 是不分建材也不分屋齡的.

台北市地段不錯有有生活機能的地方, 價格有機會向上衝, 有屋者先別急著買, 想買的找合理的價格買進.

如果科技業景氣差, 科技人沒有錢, 新竹的房價就不會往上衝.

只要持續低利率, 資金那麼多, 房價就不會下跌崩盤.

只要救股市, 產生信心跟有錢, 房市不用特別救也會有起色.

沒記得很詳細, 有的還是用我的話轉述的, 沒做筆記, 又沒帶拍下投影片XD, 實在太可惜了!!!

免責聲明: 請小心服用, 投資失敗與我無關喔...XD